空き家・中古不動産の買取専門
目次
「市役所から空き家の手紙が届いた…」
「指導とか勧告とか書いてあるけど、これは何？」
ある日突然、自治体から空き家に関する通知が届き、不安な気持ちでこの記事にたどり着いた方も多いのではないでしょうか。
親から相続したまま放置していた実家、引っ越して住まなくなった持ち家──。
「ずっと気にはなっていたけれど、何もしてこなかった」というケースで、行政からの通知が届くことが近年急増しています。
そして、ここで知っておいていただきたい重要なことがあります。
役所からの通知は4段階で進行し、放置するごとに金銭的なリスクが確実に重くなる仕組みになっています。
最終的には行政が強制的に建物を取り壊し、その費用数百万円～1000万円超を全額所有者に請求する「行政代執行」というステージが待っています。 払えなければ預金や不動産が差し押さえられることもあります。
この記事では、
役所から届く通知の4段階の意味と、
それぞれのタイミングで取るべき対応策について、空き家買取の専門スタッフがわかりやすく解説します。
役所から届く空き家の通知は4段階で進む
2015年に施行された空き家対策特別措置法により、自治体は管理不十分な空き家に対して段階的に行政指導を行えるようになりました。さらに2023年の法改正で、「管理不全空家」という新たな区分も追加され、行政の関与はより強まっています。
役所からの通知は、いきなり「強制解体」になるわけではありません。基本的に4つの段階を踏んで、徐々にペナルティが重くなっていく仕組みです。
段階別：役所からの手紙が意味するもの
それぞれの段階で何が起こり、放置するとどうなるのか──ここを正しく理解しておくと、対応の優先順位が見えてきます。
段階1：助言・指導（最初の手紙）
役所から最初に届く通知は、「管理してください」というお願いに近いお知らせです。「お手紙」「ご通知」「情報提供」といった表題で届くこともあります。
近隣からの苦情、または役所職員による現地調査がきっかけになるケースが多く、内容としては以下のようなものが書かれています。
- 建物の管理が不十分なので、適切に管理してほしい
- 越境した樹木の枝を伐採してほしい
- 雑草の手入れや家屋の補修をしてほしい
- 現地調査や聞き取りに協力してほしい
この段階ではまだ罰則はありません。しかし、放置すれば次の「勧告」へ自動的に進んでいきます。役所もここで止めたいと思っているケースが多いため、早めに連絡して対応方針を伝えれば、ほとんどの場合は穏便に進めることができます。
段階2：勧告（最大のターニングポイント）
段階1の助言・指導に従わなかった場合、次に届くのが「勧告」です。これが空き家トラブルにおける最大のターニングポイントになります。
住宅用地の特例措置が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。これまで年10万円だった人なら、いきなり年60万円という負担増になり得ます。
これは2023年の法改正で「管理不全空家」も勧告対象に含まれたことで、さらに広範囲の空き家に影響が及ぶようになりました。「うちは特定空家じゃないから大丈夫」と思っていても、安心はできません。
勧告には法的拘束力こそありませんが、税負担という形で生活を直接圧迫するため、ここで動けるかどうかが運命の分かれ目となります。
段階3：命令・戒告（過料50万円のリスク）
勧告に従わない場合、自治体は「命令」を発します。命令は勧告とは違い、法的拘束力のある正式な行政処分です。
命令に従わなかった場合、以下のようなペナルティが課されます。
- 命令違反として最大50万円の過料が科される
- 続いて「戒告」が発出され、履行期限が設定される
- 期限内に対応しなければ、行政代執行に移行する
戒告は、いわば代執行を実施する直前の最終通告。この段階まで来ると、所有者と役所の話し合いの余地はかなり狭くなっています。状況によっては戒告が省略され、いきなり代執行に進むケースもあります。
段階4：行政代執行（数百万～1000万円超の請求）
最終段階が「行政代執行」です。役所が指定した業者によって、強制的に建物が解体されます。
①費用は全額所有者に請求される
②業者は役所が選ぶため、自分で業者を選ぶより費用は高くなりがち
③払えなければ預金や不動産が差し押さえられる
④分納等の交渉余地は限定的
代執行費用は建物の規模や状態によりますが、数百万円～1000万円を超えるケースも実際に発生しています。次の章で実例を見ていきます。
代執行で実際に請求された金額の事例
「自分の家が数百万円も請求されるはずがない」と思いたい気持ちは分かります。ですが、これは実際に全国の自治体で発生している現実です。
国土交通省 近畿地方整備局が公表している『事例から見る空き家の行政代執行の実務』（令和3年3月暫定版）には、6件の代執行事例が掲載されています。物件の規模や状態によって金額にはばらつきがありますが、いずれも所有者が個人で負担するには現実的に困難な金額です。
このように、建物の規模が大きくなるほど、また状態が悪いほど代執行費用は積み上がります。同資料では、これらの費用は所有者からの直接回収のほか、預金や所有不動産の差し押さえ・公売を通じて強制的に回収される旨が記載されており、「払えないから免除」は認められないのが実態です。
通知の段階別に取るべき対応策
では、すでに役所から通知が届いている方は何をすべきなのか──。段階によって、選択肢の数と難易度がまったく違います。
段階1（助言・指導）の段階なら、まだ売却・修繕・解体・賃貸活用など、多くの選択肢から自分のペースで選べます。逆に段階3・4まで進んでしまうと、「すぐに解体するか、強制的に解体されるか」の二択にほぼ絞られてしまいます。
つまり、通知が届いた“その瞬間”に動き出すことが、将来の選択肢を最大化する唯一の方法なのです。
「売却」が現実的な選択肢となる理由
役所からの通知を回避する方法は、ざっくり3つあります。
- ①状態を改善する（修繕・管理）──継続的に費用と手間がかかる
- ②自分で解体する──数十万～数百万円の解体費用が必要、更地で固定資産税6倍に
- ③売却する──手間も将来のリスクもまとめて手放せる
このうち、最も金銭的負担が少なく、将来の不安も同時に解消できるのが「売却」です。特に、空き家・訳あり物件の買取に特化した専門業者であれば、以下のような物件でも対応できる可能性があります。
- すでに勧告や命令を受けている空き家
- 築年数が古く、他社で「金額がつかない」と断られた物件
- 再建築不可・接道なしの土地
- 家財がそのまま残っている状態の空き家
- 遠方にあって現地に通えない物件
解体して売るのか、現状のまま買い取ってもらうのか──選択肢を整理するだけでも、代執行を回避できる可能性は大きく広がります。
まとめ：放置するほどリスクは確実に重くなる
役所から空き家の通知が届いたとき、見て見ぬふりをしてしまう気持ちは理解できます。中身を読むのが怖い、何から手をつければいいか分からない、相談相手もいない──。
ですが、繰り返しになりますが、役所からの通知は段階を踏むたびに金銭的なリスクが確実に重くなる仕組みです。
- 段階1（助言・指導）：罰則なし、選択肢は豊富
- 段階2（勧告）：固定資産税が最大6倍に
- 段階3（命令・戒告）：最大50万円の過料
- 段階4（代執行）：数百万～1000万円超の費用請求＋差し押さえ
そして、段階1で動けば、ほとんどの場合は代執行どころか勧告すら回避できます。一方で、段階3・4まで進んでしまうと、選択肢は急速に減り、ほぼ金銭的損失は確定します。
「通知が来たけれど何をしていいか分からない」
「すでに勧告まで進んでしまった」
「自分で解体する余力はない」
──そのどの段階でも、まだ取れる手段は残されています。
ラクウルでは、役所から通知を受けた空き家の買取相談も多数お受けしてきました。築古・残置物あり・遠方物件もご相談可能です。まずは以下のフォームから、お気軽にご相談ください。専門のスタッフがあなたにとって最善の方法をご提案いたします。
この記事のまとめQ&A
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Q役所から空き家の通知が届きました。すぐに何かペナルティがありますか？
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A最初の通知（助言・指導）にはまだ罰則はありません。「管理してください」というお願いに近いお知らせです。ただし、放置すれば自動的に次の「勧告」段階に進み、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあるため、最初の通知が届いた段階での対応が最も重要です。
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Q「勧告」を受けると本当に固定資産税が6倍になるのですか？
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A勧告を受けた空き家は、住宅用地特例（住宅が建つ土地の固定資産税が最大1/6に軽減される制度）の対象から外れます。その結果、固定資産税が最大6倍に増えることになります。2023年の法改正により、「特定空家」だけでなく「管理不全空家」も勧告対象に含まれるようになりました。
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Q行政代執行になると、本当に数百万円も請求されるのですか？
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Aはい。国土交通省 近畿地方整備局が公表した『事例から見る空き家の行政代執行の実務』（令和3年3月）には、木造平屋（34㎡）で約150万円、木造2階建て（112㎡）で約600万円、地下付き大型物件（253㎡）で約850万円といった請求実例が掲載されています。費用は全額所有者に請求され、支払いに応じなければ預金や所有不動産が差し押さえられ、公売によって強制的に回収されます。「払えないから免除」は通用しません。
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Q通知を無視し続けるとどうなりますか？
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A通知を無視し続けると、助言・指導→勧告→命令→戒告→行政代執行という順で段階的に進んでいきます。命令違反には最大50万円の過料が科され、最終的には強制解体と数百万?1000万円超の費用請求、財産差し押さえに至ります。段階が進むほど取れる選択肢は急速に減るため、早めの対応が重要です。
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Q通知が届いた空き家でも売却できますか？
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Aはい、通知を受けた段階の空き家でも売却は可能です。空き家・訳あり物件の買取に特化した専門業者であれば、勧告や命令を受けている物件、築年数が古い物件、家財が残ったままの物件などにも対応できる可能性があります。ラクウルでも行政通知が届いている空き家の買取相談を多数お受けしています。
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Q解体してから売却した方がよいですか？
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A解体には数十万?数百万円の費用がかかり、解体後の更地は住宅用地特例の対象から外れて固定資産税が増える可能性もあります。「解体しないと売れない」と思い込まずに、まずは現状のまま買取相談されることをおすすめします。家財や残置物がある状態でも買取可能なケースが多数あります。
※当記事は、空き家・訳あり不動産の買取相談を多数扱ってきた専門スタッフの知見をもとに作成しています。